L'Opinione Immobiliare
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1. Localizzazione Immobile
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Informazioni Localizzazione
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2. Caratteristiche Immobile
Calcolo Superficie Commerciale (DPR 138/1998) *
Info normativa completaInserisci la superficie principale e le eventuali pertinenze accessorie (seminterrati, mansarde, cantine, ecc.). Il totale viene calcolato in automatico applicando i coefficienti DPR 138/98 Allegato C.
Pertinenze Accessorie (opzionali, max 10)
Le pertinenze possono contribuire al massimo per il 50% della superficie principale.
Max consentito: 0 mq • Inserito: 0 mq
Calcolo Superficie Commerciale - Normativa DPR 138/1998
Cos'è la Superficie Commerciale?
La superficie commerciale è il parametro fondamentale per la valutazione immobiliare. Si calcola applicando coefficienti di ragguaglio alle diverse porzioni dell'immobile secondo il DPR 138/1998 - Allegato C, normativa adottata dall'OMI (Agenzia delle Entrate) per le quotazioni ufficiali.
Tabella Coefficienti DPR 138/98
| Tipologia Spazio | Coefficiente | Note |
|---|---|---|
| Superficie Principale | 100% | Locali abitabili principali (h ≥ 2.40m) |
| PERTINENZE ACCESSORIE | ||
| Seminterrato abitabile (h ≥ 2.40m) | 60% | Con allacciamenti e riscaldamento |
| Seminterrato taverna/deposito | 40-50% | 40% non comunicante, 50% se comunicante |
| Mansarda abitabile (h media ≥ 2.40m) | 75-80% | Se abitabilità conforme |
| Mansarda/sottotetto (h < 2.40m) | 35% | Solo porzione h > 1.50m |
| Cantina comunicante | 50% | Primi 25 mq, poi 10% |
| Cantina non comunicante | 25% | Primi 25 mq, poi 5% |
| Soppalco abitabile (h ≥ 2.40m) | 80% | Se agibile e autorizzato |
| Soppalco non abitabile | 15% | Se h < 2.40m |
| Balcone/terrazza coperta | 30-50% | Varia in base alla copertura |
| Terrazza scoperta | 10-25% | Varia in base a panorama e dimensione |
| Giardino pertinenziale | 10-15% | Primi 25 mq, poi valori decrescenti |
| Parcheggi, Box e Autorimesse (Categoria R/4) | ||
| Box auto chiuso / Garage | 80% |
Locale chiuso destinato a rimessa veicoli, con accesso carrabile.
Include: garage, box auto, rimesse coperte e chiuse |
| Posto auto coperto | 50% |
Posto auto protetto da tettoia o porticato, non completamente chiuso.
Include: posti auto sotto tettoie, portici, pensiline |
| Posto auto scoperto | 20% |
Posto auto delimitato su area privata scoperta (cortile, parcheggio condominiale).
Include: posti auto su area privata non coperta |
Regole e Limiti Fondamentali
Limite 50%
Le pertinenze accessorie possono contribuire al massimo per il 50%
della superficie principale.
Es: Casa 100 mq → max 50 mq commerciali da pertinenze
Altezza Minima
Si considera solo la porzione con altezza ≥ 1.50m.
Sotto tale soglia lo spazio non è computabile nel calcolo.
Muri Perimetrali
Muri esterni: Max 50cm di spessore considerato
Muri in comunione: 50% dello spessore fino a 25cm
Note sui Parcheggi
- Superficie tipica box auto: 12-18 mq (box singolo), 25-35 mq (box doppio)
- Categoria catastale: I parcheggi pertinenziali sono classificati come R/4 secondo il DPR 138/1998 Allegato B
- Limite 50%: Le pertinenze accessorie (inclusi box/parcheggi) possono contribuire al massimo per il 50% della superficie principale secondo DPR 138/98 Allegato C
- Coefficienti valutativi: I coefficienti indicati seguono gli standard Tecnoborsa (Codice delle Valutazioni Immobiliari) comunemente utilizzati nella pratica estimativa professionale
Esempi Pratici
- Appartamento piano 2°: 90 mq → 90 mq (100%)
- Cantina non comunicante: 12 mq → 3 mq (25%)
Superficie commerciale totale: 93 mq
- Piano terra: 80 mq → 80 mq (100%)
- Primo piano: 70 mq → 70 mq (100%)
- Seminterrato taverna: 60 mq → 36 mq (60%)
Superficie commerciale totale: 186 mq
Il seminterrato (36 mq) è sotto il limite del 50% dei piani principali (150 mq × 50% = 75 mq)
- Piano attico: 110 mq → 110 mq (100%)
- Mansarda abitabile h media 2.50m: 50 mq → 37.5 mq (75%)
- Terrazza coperta: 30 mq → 12 mq (40%)
Superficie commerciale totale: 159.5 mq
Pertinenze (49.5 mq) sotto il 50% della superficie principale (110 mq × 50% = 55 mq)
- Appartamento piano 3°: 75 mq → 75 mq (100%)
- Box auto chiuso: 15 mq → 12 mq (80%)
- Cantina non comunicante: 8 mq → 2 mq (25%)
Totale pertinenze: 12 + 2 = 14 mq commerciali
Superficie commerciale totale: 89 mq
Le pertinenze (14 mq) sono sotto il limite del 50% della superficie principale (75 mq × 50% = 37.5 mq)
- Piano terra: 90 mq → 90 mq (100%)
- Primo piano: 85 mq → 85 mq (100%)
- Garage doppio: 30 mq → 24 mq (80%)
- Posto auto coperto: 12 mq → 6 mq (50%)
- Posto auto scoperto: 12 mq → 2.4 mq (20%)
- Cantina: 10 mq → 2.5 mq (25%)
Totale pertinenze: 24 + 6 + 2.4 + 2.5 = 34.9 mq commerciali
Superficie commerciale totale: 209.9 mq → 210 mq
Le pertinenze (34.9 mq) sono sotto il limite del 50% della superficie principale (175 mq × 50% = 87.5 mq)
Riferimenti Normativi Ufficiali
- DPR 138/1998 - Allegato C: Regolamento per la determinazione della superficie catastale (Gazzetta Ufficiale)
- Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa): Standard di valutazione adottato da ABI e professioni tecniche
- Linee Guida OMI (Agenzia delle Entrate): Criteri ufficiali per le quotazioni immobiliari
- Circolare 2/2016 Agenzia Entrate: Chiarimenti applicativi DPR 138/98
Stima e Analisi di Mercato
€ 0
€ 0/m² • Superficie commerciale: 0 m²
€ 0 Massimo
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Analisi dei dati di mercato e valutazione immobile
3. Personalizza la Valutazione
Per riduzioni >30% o aumenti >15% si raccomanda l'uso di note esplicative.
Tipo di vendita/trasferimento
• Calcolo nuda proprietà: Tavole di mortalità ISTAT (aggiornamento annuale)
→ Tavole ISTAT ufficiali
• Coefficienti attuariali: Tabelle ISTAT per calcolo valore usufrutto e nuda proprietà
• Base normativa: Artt. 978-1001 Codice Civile (diritto di usufrutto)
• Aste giudiziarie: Valori indicativi basati su prassi di mercato e ribassi tipici
Stato occupazionale
• Procedura sfratto: L. 392/1978, Art. 605-608 c.p.c.
• Tempi medi liberazione occupazione abusiva: 2-5 anni
• Occupazione proprietario: prassi contrattuale standard 30-60gg
Destinazione d'uso e condizionamento fisico
Questa voce valuta il CONDIZIONAMENTO FISICO dell'immobile dovuto alla destinazione d'uso, NON il valore dell'attività commerciale (goodwill).
Esempi:
✅ Impianti riutilizzabili (cablaggio, climatizzazione, elettrico potenziato)
❌ Strutture specifiche difficili da riconvertire
Verificare vincoli urbanistici per eventuali cambi di destinazione
Il valore di avviamento (marchio, clientela, know-how) non fa parte del valore immobiliare e andrebbe valutato separatamente (rif. principi IAS/IFRS 3)
Comproprietà e vincoli
Usufrutto: diritto di godimento (art. 981 c.c.) — penalizzazione proporzionale alla durata residua.
Nota: per servitù prediali vedi categoria Aspetti Legali e Urbanistici.
Pressione temporale vendita
Per aste e vincoli legali vedi categoria Aspetti Legali e Urbanistici.
Tempi medi mercato locale: 6-12 mesi per vendita non urgente.
L'impatto delle condizioni speciali è significativo (). Si consiglia di fornire dettagli nelle note per documentare la stima (consigliati almeno 50 caratteri).
Conformità Urbanistica/Edilizia
Condoni: L. 47/1985 (ante 1/10/1983), L. 724/1994 (ante 31/12/1993), L. 326/2003 (ante 31/3/2003).
Salva Casa: L. 105/2024 (art. 36-bis DPR 380/2001) — strumento attuale per difformità minori.
Certificazioni e Conformità (Impianti + APE)
Impianti ante-1990 (pre L. 46/90): spesso senza dichiarazioni, dichiarazione sostitutiva in rogito.
Acustica: DPCM 5/12/1997 e UNI 11367 — classificazione acustica obbligatoria per immobili nuovi/ristrutturati post-2011.
Vincoli e Servitù
Diritti reali limitati (usufrutto, superficie, enfiteusi) → Categoria Condizioni Speciali.
Contenzioso/Ipoteche
Mutuo regolare (in bonis): segnale positivo (perizia bancaria = due diligence istituto).
Ipoteca giudiziale/pignoramento: vendita solo tramite asta o estinzione debito (artt. 2919-2929 c.p.c.), tempi 1-3 anni.
Contenziosi gravi impediscono erogazione mutui all'acquirente.
Vista e Panorama
Esposizione e Luminosità
Livello di Rumorosità
Struttura e Configurazione Verticale
Regola lo slider in base alle specificità del caso
Penalità: collegamenti esterni, frammentazione, altezze ridotte.
Premi: soffitti soppalcabili, distribuzione eccellente, configurazioni multilivello, posizioni di pregio.
Prossimità Elementi Negativi
Prossimità Elementi Positivi
7. Criticità Zona
⭐ Dotazioni Straordinarie
Questa categoria valuta elementi NON calcolabili nella superficie commerciale e dotazioni veramente speciali e rare.
Esclusi: Cantina, soffitta, balconi, terrazzi standard (già conteggiati nella superficie commerciale)
1. Dependance, Guest House e Locali Accessori
2. Piscina, SPA e Wellness
3. Spazi Esterni e Dotazioni
4. Vigna, Frutteto, Terreno Agricolo
Terreni agricoli e produttivi annessi a rustici, ville di campagna, casali.
Vigneti: Dimensione, qualità produzione, denominazione (DOC/DOCG), età piante, stato impianto, presenza cantina.
Oliveti: Numero piante, produttività, cultivar pregiate, frantoio.
Frutteti: Varietà, produzione, impianto irrigazione.
Note: Terreni con denominazione prestigiosa o produzione certificata biologica hanno valore significativamente maggiore.
5. Dotazioni Esclusive e Servizi Premium
Stato e ristrutturazione
Impianti tecnologici
Infissi e isolamento
Finiture & materiali
Arredamento
Riepilogo Aggiustamenti
Impatto Totale sul Valore
0.0%
Calcolo moltiplicativo: (1+special) × (1+legal) × (1+location) × (1+amenities) × (1+renovations) - 1
Limitazioni Comparabilità Dati
A causa delle condizioni speciali selezionate (impatto: -25%), la stima finale NON è direttamente comparabile con:
- Prezzi richiesti nelle inserzioni immobiliari
- Valori di mercato OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare)
- Compravendite recenti di immobili in libera vendita
- Statistiche di mercato standard
Nota: I dati di mercato si riferiscono tipicamente a compravendite in condizioni normali. Le condizioni speciali richiedono valutazioni caso per caso.
Stima Finale
Metodologia di Valutazione
La stima preliminare si basa sull'analisi statistica di prezzi richiesti negli annunci immobiliari della zona OMI e del comune. L'intervallo indicato rappresenta la fascia in cui si colloca circa il 60% degli annunci simili per tipologia e caratteristiche base.
I prezzi richiesti sono generalmente superiori del 10-15% rispetto ai prezzi effettivamente realizzati nelle transazioni.
Gli aggiustamenti tengono conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile che lo differenziano dalla media statistica: aspetti legali e urbanistici, posizione e contesto, dotazioni particolari, stato di manutenzione e ristrutturazioni. Ogni aspetto può influenzare positivamente o negativamente il valore rispetto alla stima preliminare.
La metodologia adottata è conforme ai principi degli Standard di Valutazione Internazionali (IVS) e ai criteri dell'Agenzia delle Entrate per la determinazione del valore di mercato (D.M. 1998 e successive modifiche).
Confronto Intervalli di Valore
- Stima Finale = Valore finale dopo gli aggiustamenti (senza intervallo)
- Statistico = Intervallo stima preliminare (prezzi richiesti, ~60% annunci)
- Zona OMI = Intervallo prezzi richiesti nella zona OMI specifica
- Comune = Intervallo prezzi richiesti nell'intero comune
- OMI Ufficiale = Quotazioni OMI ufficiali della zona (tipologia più vicina alla stima)
4. Comparabili
Ricerca Comparabili
I comparabili sono annunci immobiliari simili all'immobile valutato, attualmente online su Caasa.it. Vengono utilizzati per confrontare prezzi e caratteristiche, aumentando la credibilità del report.
Modalità Rigorosa: Filtra i risultati per tipologia, contratto e prossimità geografica stretta, riducendo falsi positivi ma potenzialmente limitando il numero di risultati.
Si consiglia di selezionare 3-5 comparabili rappresentativi per un'analisi ottimale.
| Annuncio | prezzo | m² | €/m² | Localizzazione | Info | Seleziona | Confronta | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nessun risultato. Avvia una ricerca. | ||||||||
Legenda Badge Confronto
Un delta negativo indica che i prezzi di vendita effettivi sono inferiori ai prezzi richiesti negli annunci.
Confronto Dettagliato
| Caratteristica | Immobile Valutato | Comparabile |
|---|
Personalizzazione Report
Fase 6La copertina mostra: logo, indirizzo, tipologia, superficie, zona OMI. Nessun prezzo visibile.
Seleziona quali aggiustamenti mostrare nel report:
Questa pagina mostra automaticamente: dati zona, confronto citta, quotazioni OMI con logo Agenzia delle Entrate.
Immobili attualmente in vendita nella stessa zona, selezionati come comparabili nella Sezione 4.
Transazioni immobiliari recenti nella zona, selezionate come comparabili nella Sezione 4.
Mostra automaticamente: range prezzo (min/medio/max), sintesi dell'analisi, nota sul delta richiesto/venduto.
Il report si aprira in una nuova finestra ottimizzata per la stampa
Debug - Form Data:
Come funziona la stima
Il processo si articola in 5 fasi guidate.
Localizzazione
Inserisci l'indirizzo: l'autocompletamento individua la posizione precisa e identifica automaticamente la zona OMI di riferimento per il calcolo statistico.
Dati immobile
Inserisci tutte le informazioni disponibili, in particolare la condizione dell'immobile. Usa il calcolatore per ottenere la superficie commerciale corretta secondo DPR 138/98.
La fase si conclude con la stima preliminare statistica e con la possibilità di regolare manualmente lo slider all'interno del range di confidenza.
Personalizzazione guidata
Oltre 25 aspetti tra pregi e difetti consentono di adattare la stima alle caratteristiche specifiche dell'immobile (stato e finiture, dotazioni, aspetti legali, posizione, interventi di ristrutturazione).
La fase si conclude con la Stima finale e il raffronto con i dati statistici e le quotazioni OMI ufficiali.
Comparabili
Affianca alla stima statistica esempi reali di mercato: immobili attualmente in vendita (tramite Caasa) e compravendite da fonti esterne (in particolare l'Agenzia delle Entrate).
Report
Personalizza il report finale con commenti, note e descrizioni dedicati. Logo e contatti dell'agenzia sono integrati automaticamente.