Disclaimer sulla stima e sui dati
Questa pagina chiarisce cosa è e cosa non è la stima prodotta dallo strumento "L'Opinione di Caasa" (di seguito il "Servizio"), su quali dati si basa e quale ruolo hanno le diverse parti coinvolte. La presente integra e motiva il testo sintetico che compare nell'ultima pagina di ogni report PDF generato.
Il presente disclaimer riguarda il funzionamento dello strumento di valutazione e i suoi limiti intrinseci: si applica trasversalmente, indipendentemente dal soggetto che eroga commercialmente il Servizio (Caasa direttamente o un partner in modalità white-label).
1. Il testo del disclaimer presente nel report
Ogni report PDF prodotto dal Servizio riporta in chiusura il seguente testo:
Il presente documento fornisce una stima basata sull'analisi statistica dei dati di mercato, sulle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e sui dati inseriti sull'immobile sotto la responsabilità professionale dell'agente che ha curato il report. Non costituisce perizia o certificazione di valore ai sensi di legge.
Le sezioni che seguono spiegano, una per una, le affermazioni di questo testo.
2. Stima indicativa, non perizia
2.1 Cosa significa "stima indicativa"
La stima prodotta dal Servizio è un'opinione di valore formulata da un professionista immobiliare a partire da: (i) i dati che lo stesso professionista inserisce relativi a un immobile specifico, (ii) un insieme di dati di mercato aggregati, (iii) un insieme di parametri di personalizzazione che modulano il valore in base alle caratteristiche e alle condizioni dell'immobile.
L'esito è un intervallo e un valore puntuale di sintesi che esprimono ciò che, sulla base dei dati disponibili e della valutazione professionale dell'agente, può essere ragionevolmente atteso come prezzo di mercato. È un input alla discussione commerciale, non un atto a valenza certificativa.
2.2 Perché non è una perizia
Per "perizia" si intendono, nel diritto italiano, atti tecnici dotati di specifico valore probatorio o procedimentale: ad esempio le perizie giurate (asseverate in Tribunale o davanti a notaio), le perizie estimative redatte ai sensi dell'art. 568 c.p.c. nelle procedure esecutive, le valutazioni rese da professionisti iscritti ad albi specifici per finalità fiscali, ipotecarie, ereditarie, divisionali, contenziose. Tali atti seguono procedure formalizzate, spesso normate, e impegnano la responsabilità professionale del perito secondo regimi specifici.
Il Servizio non produce atti di questa natura. Il report non è una perizia ai sensi di legge, non costituisce certificazione del valore dell'immobile, non è asseverato e non è destinato all'uso in procedimenti giudiziari, in sede di asta, per finalità fiscali, di concessione di mutui o di garanzia ipotecaria. Per tali finalità è necessario ricorrere a un perito qualificato.
2.3 Quando è utile
Il report è pensato come strumento di lavoro dell'agente immobiliare nelle fasi di acquisizione, di colloquio con il proprietario, di posizionamento sul mercato di un immobile in vendita, di confronto con il cliente sulle condizioni di mercato. È un documento di supporto consulenziale, non un atto sostitutivo di valutazioni qualificate richieste da norme specifiche.
3. Le fonti dei dati
3.1 Dati inseriti dall'Agente
La parte preponderante dell'input al calcolo proviene dall'Agente che cura il report: indirizzo dell'immobile, tipologia, superfici (commerciale, lorda, netta, eventuali pertinenze), condizioni manutentive, classe energetica, presenza e qualità di balconi, terrazzi, posti auto, aspetti accessori, peculiarità giuridiche e legali, contesto. Su tutti questi dati il Servizio non opera verifiche autonome: confida nella diligenza professionale dell'Agente che li introduce.
3.2 Quotazioni OMI
Le "quotazioni OMI" citate nel report e nel disclaimer sono i valori semestrali pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, segmentati per zona, tipologia edilizia e stato di conservazione. Sono dati pubblici, ufficiali, ma per loro stessa natura aggregati: rappresentano una banda di valori tipica della zona e della categoria, non il valore puntuale di uno specifico immobile. Nel Servizio i dati OMI sono utilizzati come uno dei riferimenti del calcolo, integrati e modulati dagli altri input.
3.3 Comparabili
I "comparabili" sono annunci di immobili simili presenti sul mercato in zone limitrofe, utilizzati come riferimento di prezzo. Il Servizio integra comparabili provenienti da:
- banche dati pubbliche di annunci immobiliari (portali e piattaforme di pubblicazione);
- banche dati di terze parti utilizzate dal Servizio per arricchimento;
- annunci inseriti manualmente dall'Agente.
Va tenuto presente che il prezzo di un annuncio è un prezzo richiesto dal venditore, non necessariamente il prezzo effettivo di chiusura; che la disponibilità di comparabili reali in zone a basso turnover è limitata; e che la similitudine tra l'immobile valutato e i comparabili è giudicata dall'Agente, non automatizzata.
3.4 Dati di mercato aggregati e di terze parti
Il Servizio si avvale di dati di mercato aggregati elaborati da fornitori terzi, utili per arricchire il quadro del segmento (prezzi medi richiesti, dinamiche temporali, tassi di copertura della zona). Tali dati provengono da fonti che il Servizio reputa attendibili ma di cui non garantisce in via autonoma l'esattezza puntuale, la completezza o l'aggiornamento al singolo giorno di emissione del report.
4. Responsabilità delle parti
4.1 Ruolo di Caasa
Caasa (Plus Immobiliare S.a.s.) eroga lo strumento, ne cura l'aggiornamento, integra le fonti dati, definisce le metodologie di calcolo, garantisce la disponibilità del Servizio nei limiti tecnici descritti nei Termini di Servizio. Caasa non entra nel merito della singola valutazione: non visiona gli immobili, non verifica i dati inseriti dall'Agente, non rivede caso per caso il valore proposto. Ne consegue che Caasa non risponde dell'accuratezza del valore stimato sul singolo immobile né delle decisioni economiche assunte sulla base del report.
4.2 Ruolo dell'Agente
Il valore finale del report è responsabilità dell'Agente che lo cura. È l'Agente che: visita l'immobile o ne acquisisce i dati con la diligenza richiesta dalla professione, sceglie i parametri di personalizzazione, seleziona o accetta i comparabili, valuta criticamente l'esito del calcolo del Servizio prima di emettere il documento, controfirma il report. La valutazione di mercato resta dunque un atto professionale dell'Agente: lo strumento la sostiene, la formalizza, la rende confrontabile, ma non la sostituisce.
4.3 Ruolo del Tenant (white-label)
Quando il Servizio è erogato in modalità white-label attraverso un Tenant (portale, gestionale, network, franchising), il Tenant si occupa della distribuzione del Servizio ai propri Agenti, dell'eventuale integrazione tecnica con i propri sistemi e del rapporto commerciale con i propri clienti professionali. La metodologia di stima e i dati di mercato restano di responsabilità di Caasa; il rapporto contrattuale con l'Agente in white-label è regolato dalle condizioni del Tenant.
4.4 Ruolo del destinatario del report
Il destinatario del report (proprietario, potenziale acquirente, terzo soggetto interessato) è invitato a considerare il documento per quello che è: un'opinione di valore indicativa, sostenuta da una metodologia strutturata e dalla competenza professionale dell'Agente, ma non un valore certificato, asseverato, garantito o vincolante in sede negoziale. Per finalità che richiedono atti diversi (giudiziali, fiscali, ipotecarie, ereditarie, divisionali, di asta) il destinatario è tenuto a rivolgersi a un perito qualificato.